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当年“地产+”开发模式下的蛋

时间:2017-10-02 20:47  来源:未知  作者:admin

  在地产黄金十年的生长中,有人潮流因买房而资产膨胀,有人因错失买房时机而懊丧,还有一些人因买错房一直走在的上……他们的区别除了房产知识的差异、经验眼光的不同,或许更多的是碰运气,隐隐的有些身不由己。

  作为资金密集型行业——房地产在过往飞速发展中,形成了独特的“地产+”民间融资模式,行业的暴利消弭了民间资金的高成本压力,让这一模式在2010年前后玩的欢畅无比。在这种大背景下,偶尔也有马失前蹄的,关键是别遇上你——所以买房时还得靠那么一点运气。

  王飞全款购买六合之家的房子是在2012年底,当时已是现房。第一次买房,知识经验不足,信了置业顾问的话“三个月内就可网签购房合同”,看着房子五证齐全并已是现房,也没多想的就签了份房屋认购协议书。这一等就是三年,没网签合同,当然也没有房本,虽然已入住近三年。

  王飞已算幸运,虽没有房本,但也安然入住,平静生活。可他楼下同一户型的业主则没有这个运气:一帮白天的过来撬门,硬是撵走住在里面的人,换上把新锁。被撵走的人则又找来换锁匠撬开门重新再换一把锁,往复循环。他们都是这套房子的主人,一方拿着网签购房合同,一方拿着认购协议书。

  据了解,类似王飞及他邻居这样没有网签合同只签订认购协议书的六合之家业主近200户。不了解房地产融资的人或许会非常诧异,并百思不得其解。

  其实,它是2010年前后风靡整个郑州乃至全省地产圈和圈的房屋回购融资模式:一个五证齐全的房产项目,当它的所有人急需钱时(或者是项目本身后期建设需要钱,也可能是房产老板为了开发其他新项目需要钱——2010年前后房产的火爆,促使房产商高杠杆高负债的去融资开发),就会以该项目为标的找公司进行民间融资。

  以五至七折的市场价网签买卖合同,出借人(多为公司能控制的人)把钱转入开发商认可的私人账户(如开发商财务上的个人),再签一个回购协议——半年/一年(此为借款期限)后再以该价格回购房子,并去房管局作废网签合同。这被认为是出资人最安全的方式——如果开发商不按时还款,相当于低价买了房子。

  这都是美好的设想,只能说拟合同的律师太缺乏实操经验。后来关于房产回购融资的法律纠纷不断上演,可大多数出资人(名义上的买房人)对房屋的所有权并没有得到支持。你通过河南法律文书网查阅关于六合置业的判决,在2014年前后集中爆发:在五证不全时就开始对外认购,在证件齐全时却没有补签合同,反而以认购出去的房子通过回购的方式进行民间融资,后来六合置业还不了钱,自然无法作废网签合同,造成名义上的一房两卖。前期认购人与后期出资人都对房屋的所有权,法院大多判定事实为民间借贷网签合同无效。

  这就是六合之家近200户业主无法拿到房本,且时不时有人过来房屋所有权的原因:六合置业以房产回购形式借了民间资金,还不了钱,出资人自然不会去房管局作废合同,所以签认购协议的业主也就无房本。

  耿田花2万块的好处费找了宋砦村里的一个领导,计划把弘润•幸福里的两套房子退掉。他是2013年初以7300元/平的价格认购了两套小户型,当时五证不全,售楼员拍着胸脯打包票“3个月内网签合同”,因为当时项目已近封顶,又挨着自己住处,稀里糊涂的就签了《内部人员住宅预订协议》,可这一拖就是两年。现在,耿田铁了心的要把预交的20万房款拿回来,哪怕贴上好处费,哪怕损失两年20万的投资收益,哪怕错过了两年的郑州房价上涨机会,因为他怕开发商一房多卖、怕开发商以房子抵债或融资。

  幸福里项目太复杂,估计没有几个业主能清晰的知道它的前生今世:宋砦城中村项目、大批量的内部认购、开发商换了几任股东、牵扯到经济纠纷、至今五证不全…。

  实际上,幸福里的内购在2010年前后就有了,当时项目的名字是和润嘉园小区,一个名叫鑫琦房产的二手房中介还做过它的分销。就是那时候以5000多元每平的价格通过鑫琦房产的渠道内购的,他不愿多谈这套房子,总是流露出“往事不堪回首”的悔意:“也没占多大便宜,只比周边的项目便宜几百块”。

  后来开发商更迭,从开始的承认内购合同到之后的要求每平补交1000多元的差价,“否则房屋会被再次出售”。有人交款,有人硬挺不干,还真有房屋被再次出售的,新旧两个买家拿着只是签约日期不同,其他条款一模一样的预订协议书在售楼部里找开发商对质。

  弘润幸福里小区遭打还上过河南的新闻。开发商承诺2014年底前取得预售证,否则将按约定赔偿。当业主们聚集售楼部要求兑现时,开发商拒不履行,数十名业主转而步行讨说法,可在行进途中被不明身份人员。

  弘润幸福里的项目看起来已接近尾声,仍有房源对外出售,只是价格近万,售楼部的置业顾问仍然信誓旦旦的说“年底肯定交房”,只是证件不全。关于原因,没有人能清晰明确的说出,一致的看法是缺钱——拆迁安置款、土地出让金、前期建设费、跑规划跑审批……,哪一项不需要钱呢。

  有关系能拿到城中村项目的开发商,因实力不强而借助公司/自己/提前内购等方式获取民间资金的比比皆是(比起地产的高利润,民间资金的高成本算个鸟),可有得百般顺畅,有得阻塞,弘润幸福里就属于后者——当然也不排除除了钱之外“不足与外”的难言之隐。反正,内购时间跨度超越五年,至今还没交房且五证不全,内购房价从5000元到近万元,也算是地产界的一朵奇葩。

  六合之家的开发商六合置业与弘润幸福里的开发商嘉润置业,被双方的业主认为有股东重叠的关系,幸福里的置业顾问也会告诉客户公司开发过六合之家。可从企业信用信息查询系统上却无法确认双方有着共同的股东,但从河南法院裁判文书网2013年11月12日的一则上似乎能感受到二者关系的端倪:张成照于2011年4月7日与嘉润公司签订《购房定金合约》,以170万定金购买嘉润公司开发的索凌(原劳动)东北环南“六合苑小区”(六合之家的前身——编者注)住宅。同时约定:张成照可于2011年9月28日以2600元/平的价格购买嘉润公司开发的托厂街南丰乐东“和润嘉园小区”住宅,或嘉润公司于2011年9月28日归还张成照170万定金,俩者都视为执行合约。

  内行人一看就知这实则是一项为期半年的民间借贷:张成照给嘉润公司的170万定金实则借款金额,若到期不还款,则该定金冲抵和润嘉园的购房款(后法院判定金合约不成立,要求嘉润公司给付张成照民间借款170万及相应利息,这都是后话了)。若六合置业跟嘉润置业没有共同的股东(老板),怎么买六合置业开发项目的定金又可以买嘉润置业开发的项目呢(晕菜的是张成照及其审合同的律师竟然分不清企业法人和企业法人股东的关系和区别)?

  六合置业与嘉润置业的关系暂且不说,确定的是他们都牵涉到民间融资,也就是2010年前后整个地产圈流行的“地产+”模式,于是我们就看到了遍布郑州各写字楼的公司及大街小巷发理财单页的业务员。而嘉润幸福里的分销中介——鑫琦房产,其实也做民间资金中介,那时它还没以公司的名义出现。业内人士都知道,鑫琦房产老板是贾唤琦,早年混迹于圈,后在西安成立陕西鑫琦资产管理咨询有限公司,居然“出口转内销”的把总部安扎在郑州高铁东站旁的建正东方中心。

  实际上,不仅做嘉润幸福里的分销中介,六合之家数量庞大的民间借贷当中,贾唤琦也是重要的资金掮客,这也被认为是他起家的第一桶金,而他真正赚大钱的项目据称来源于信阳一个叫万家灯火的火车站片区城中村项目。而后,他在太原、成都、三亚、上海等地成立分公司,并在上海股权交易所敲钟挂Q板,他推出的“房益宝”理财可以半价买房,在包括“第一财经”上自称为“资产证券化先行者”,找“皇阿玛”张铁林做广告并在央视…。现在,鑫琦控股又做起了“解救理财客户”的债权置换生意——南龙湖的房子、海南的房子、东区的地下车位…,并让跟进者纷纷效仿。或许在某些眼中,贾唤琦也算是金融圈内资深成功人士,谁又在乎他曾经也是骑着破电动车租住在北环北城中村的郑漂屌丝呢?这也算得上是一个屌丝逆袭的传奇吧。

  “地产+”开发模式是过去房地产疯狂成长下的独特产物,在此背景下,各/草莽纷起逐利,顺势资产财富翻番迅猛膨胀。所以,在2010年前后,地产商大赚、公司大赚、理财客户大赚、各资金掮客大赚,一派歌舞升平蓬勃繁荣景象。

  很多人误判这种景象会一直持续下去,仍抱着高回报的投入其中,于是就出现了后来的房产销售迟缓、公司崩盘、理财客户血本无归的残局。一些开发周转迅速的房产商得以完美抽身,可那些拖泥带水运行缓慢的房产商总会有意无意的伤及,如六合之家及弘润幸福里的业主。

  当然,房地产的资金密集型属性仍然没变,它们仍然需要大量的资金,所以现在都玩起了房产众筹、并纷纷将触角延伸到金融领域。

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